物流园区运营模式深度剖析

来源:中商产业研究院整理 飙马 2019-11-08 11:06

物流园区是指符合相关条件的一家或多家企业或单位,为了实现物流设施集约化和物流运作共同化,或处于城市物流设施空间布局合理化的目的在城市周边等各区域,集中建设物流设施群与物流业者在地域上的物流集结地。

中国物流园区分类主要以经营主体、产业依托、功能定位、需求等划分。其中物流园区按经营主体能划分为政府主导型物流园区和市场主导物流园区,目前,中国的物流园区主要以政府主导型物流园区为主。

 

资料来源:中商产业研究院整理

一、物流园区建设运营模式

目前,国内外物流园区现有的建设运营模式从大体上可以分为3类,分别为:建设运营一体化模式、建设运营相分离模式以及建设运营交叉型模式。

 

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1、建设运营一体化模式

建设运营一体化模式可分为“政府-政府”模式以及“企业—企业”模式。这两种模式虽然都是建设运营一体化,但是在实践中还是有很多不同之处,两者最大的区别就在于一个是由政府完全负责,而另一个是企业完全负责。

 

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2、建设运营相分离模式

建设运营相分离模式主要以“政府-企业”模式为主。该模式由政府负责物流园区的规划,政府财政拿出一部分资金用于物流园区的重大基础设施建设;而物流园区的其他配套设施建设及运营管理则完全是由股份公司来完成,政府所扮演的只是物流园区建设投资者的角色,并不参与物流园区的运营管理,物流园区的日常经济活动及各项管理都由企业来完成。

3、建设运营交叉型模式

主要有“政府企业合作—企业”、“政府—政府企业合作”和“政府企业合作-政府企业合作”三种模式。它们的共同特点是由政府单独投资或者与企业按合适的比例共同投资建设物流园区的重大基础设施及其他配套设施,然后企业单独运营或者与政府合。

二、运营模式比较分析

1.建设运营一体化模式共同的特点是建设与运营的主体相同,并且在建设与运营过程中单独承担的风险较大。

“政府-政府”模式的特点是有充足的资金来源及相关政策支持,但易造成政府承担风险过大,并且由政府来运营会使得园区缺乏市场竞争力,一般建议在地区物流需求量较大,区域优势明显等情况下采用。

“企业-企业”模式的特点是能形成项目筹资、建设、运营、还贷等责任完整和科学的项目管理体制及机制,尤其是对建设成本产生预算硬约束,但与前一种模式相比,没有政府大比例投资的有力支持,项目法人对于建设和运营的巨额资金筹集有较大的难度,同时巨额的沉淀成本给法人带来巨大的财务压力和经营风险。

2.建设运营相分离模式的主要优点是可以规范化运作物流园区,即使入驻方与建设方重叠也不会导致不正当竞争。缺点是企业在物流园区的经营管理中需要单独承担风险,在物流园区运作中的利润分配易出现分歧,并且物流园区管理企业易受到开发主体的干扰。

3.建设运营交叉型模式在一定程度上缓解了一体化模式与相分离模式特点中的缺点,是对它们的一种交叉与综合。

“政府企业合作-企业”模式的主要特点是在物流园区的建设过程中能够保证充足的资金来源和相关的政策支持,但在物流园区的运作过程中的利润分配易出现分歧,这种模式可以缓解建设主体对物流园区管理企业的干扰。

“政府-政府企业合作”模式的主要特点是可以享受政府的相关政策支持,但政府在物流园区的建设过程中需要单独承担风险。

“政府企业合作-政府企业合作”模式的主要特点是有充足的资金来源及相关政策支持,在物流园区建设与运营过程中的风险可以共担,收益可以共享,符合市场竞争的需要。各种建设运营模式优缺点比较如下表所示。

模式比较分析

 

资料来源:中商产业研究院整理

 

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项目名称城市商业面积类型开业时间
5万平米
城市综合体
2020-03
4.12万平米
零售地产
2021-09
18万平米
零售地产
2019-03
4.5万平米
其它
2016-02-01
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
童维教育超市(kidwit)
4000-12000㎡
3-10年
全国
韩式料理
300 - 800平米
1 - 5年
全国
大型综合超市
10000 - 15000平米
15 - 20年
全国
服饰集合店
1800 - 2000平米
10 - 15年
全国
饮品
300 - 500平米
5 - 8年
全国
饮品
150 - 350平米
10 - 15年
全国
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