商贸物流城覆灭

来源: 火花S-Park 火花S-Park 2019-11-08 10:31

阎志最近相当郁闷。

这位曾以605亿元身家在2018年连续第三次蝉联胡润富豪榜的湖北首富,如今眼睁睁看着身家数字像瀑布一样疯狂坠落。2019年10月10日,在新出炉的2019胡润大陆富豪榜上,阎志的财富规模只剩下了180亿元,身家大大缩水。

2018年4月份,他在香港主板的旗舰上市公司卓尔智联(2098.HK)股价曾达到了历史巅峰——11.72港元,总市值1302亿港元,但随后股价一路直泄,前不久更是遭遇暴跌,一度跌到0.41港元,成为惨不忍睹的仙股,而96.5%的跌幅也是让人瞠目结舌。

从1302亿港元市值蒸发到如今的106亿港元,1200亿港币灰飞烟灭,面对群情汹涌的股东,卓尔智联发布公告表示很无辜,“董事会确认并不知悉导致该股份昨日价格下跌及近期成交量波动的任何原因。”

 

如果不是这场暴跌,阎志本来还被视作从商贸物流城开发商转型产业互联网的佼佼者。

他当年从一个媒体广告销售出身,学习华南城模式在武汉打造了汉口北市场,其实就是在廉价工仓储用地上卖高价商铺赚取暴利(汉口北市场的鞋类与皮革制品商场、小家品商场和酒店用品商场每平方米土地成本占销售价格比例分别为1.5%、1.4%和1.9%,而棉织品商场更是仅有0.7%——也就是商铺卖1万块/平米,土地价格只有70块/平米),只靠这一个项目就在香港联交所主板IPO,2013年上市时的毛利率高达78.3%。
当时面对我们的质疑时,正在春风得意的“中国铺王”阎志说,“你们反对我,就是反对中国产业地产的模式根基!”

可惜,我们一向不认为在本就日益稀缺的低价工仓储用地上分成小格子卖高价商铺这种擦边球操作是中国产业地产的根基,恐怕这只是阎首富的一厢情愿罢了。

卓尔汉口北市场

也正是因为卓尔的这种胆大妄为,引发了当地政府的“秋后算账”,据说要求阎志补上巨额的土地出让金。这场剧变让卓尔元气大伤,不得不忍痛出售了一些外地的重资产,并开始向轻资产的电商平台转型。

这一转型可不得了,阎志倒是因祸得福,玩得兴起。2016年卓尔把自己的名字从房地产概念的“卓尔发展”改成更综合一些的“卓尔集团”,如今,它又宣布,将把名字改成“卓尔智联”,以彰显自己向“智联天下生意”的商业模式之成功转型——在这一点上,媒体广告人出身的阎志对准的目标只有一个,那就是“让天下没有难做的生意”的马云。

马云和阎志

随后就是一票眼花缭乱的收购和一些晦涩难懂的“产业互联网生态矩阵”概念扑面而来,一个卖商铺的房地产商突然摇身一变成为了产业互联网交易服务、区块链、人工智能、物联网等新技术的集成应用专家,尤其让投资者觉得不明觉厉,加上一批券商的卖力鼓吹,让卓尔股价直上云霄,猛然跃上了千亿市值。

 

卓尔自认为比阿里更牛的“天网+地网”的结合

卓尔的财报更加让人匪夷所思,2016年它的收入还只有12.13亿元,2018年营收就暴涨到561.61亿元,增幅达到让人恍惚的4500倍,但是它的毛利率在2018年却只有2.8%!这两个数字一对比,简直让人不知所云。

2019年卓尔发布中报,营收一如既往的大幅增长到347亿元,但是净利润却只有3.41亿元,同比暴降74.1%。卓尔说自己不知道股价暴跌的原因是什么,但局外人一眼便知,事出反常必有妖,投资者恐怕早已经看穿了这种电商互联网增收不增利、赔本赚吆喝的把戏了,审美疲劳之下用脚投票而已。

 

卓尔从商贸物流城向互联网电商的转型,其实并不是主动为之,而是被动的成分更多,政府的严厉打击让阎志感受到凛冬将至,不得已才将精力投向更得资本欢心的互联网概念上。但从商贸物流城转型产业互联网,跨度如此之大,企业基因、管理模式、人才储备、资源力量到底够不够,一系列的并购看似绚丽无比,实际上到底有多少斤两,又能够持续多久,恐怕只有自己心知肚明。

 

在商贸物流城领域,卓尔还有另外两个苦苦挣扎的难兄难弟,同为那一波借着东风,以商贸物流城概念在港股光鲜亮丽敲钟上市的毅德控股(1396.HK)和五洲国际(1369.HK)。


毅德控股如今已经悄然易主,起家于江西赣州汽车运输的王再兴家族将这个上市公司卖给了另一个来自梅州的“客家帮”——深圳鸿隆控股创始人曾云枢等,如今这笔交易已经尘埃落定,正处在要约收购阶段。

 

王再兴上世纪90年代就介入到商贸物流城开发中,毅德控股于2013年港股上市,但上市第二年王再兴就因配合调查一度失联,虽然最终脱身,但公司从此一蹶不振,业绩和财务逐渐恶化,目前股价羽化升仙,只有0.3港元,市值从最高的超过百亿市值跌到如今的区区12亿港元,最终打3折卖给接盘方。

 

在四五线城市经营商贸物流城的毅德控股早已经发现这个赛道有问题,大势已去,转型迫在眉睫,但始终在大势变幻面前行动迟缓。而且,毅德控股是一家典型的家族企业,其中利益盘根错节,家族成员诉求纷繁,各种因素交织在一起,这并不一定是毅德控股没落的原因,但至少是诱因之一,而本次王氏家族以3折的价格卖壳求得解脱,也是这些利益诉求的最终体现。

现在新股东们对商贸物流城也是丝毫不感兴趣,他们只是看中毅德控股在7个省份还有900万平方米的土地储备,并希望借助这些土地做一些文旅地产的尝试,毕竟这几个新股东还是以房地产与小镇看法见长。

在这个年头,卓尔因为客观因素所迫转身早,毅德转身迟但起码可以全身而退,至少还能卖得出去,还有更惨的想卖都卖不掉了,比如五洲国际这艘已经沉没了大半的航母,已经是铁定砸在手里了。

五洲国际的情况,我们在此前的《债务违约、资金断裂:又一家产业地产商濒临退市》(点击链接查看原文)一文中已经专门提及,它的严重债务危机至今仍然没有任何缓解的迹象,资金链基本已经断裂,温州小木匠出身的掌门人舒策城已经黯然下课,股票暂停上市一年多(停牌前的股价就已经是0.04港元),几十亿的债务违约,债务诉讼此起彼伏,卖项目苦苦求生,2018年的中报和年报迟迟难产,甚至还面临退市摘牌的危机,2019年的年关恐怕是相当难过了。

 

 

这三个难兄难弟的起家,最早其实都是拜在一个带头大哥的码头下的,那就是最早以商贸物流城起家,也是最早以此概念登陆港股的华南城(1668.HK)。王再兴早期就是跟华南城合资涉入商贸物流城领域的,而阎志的汉口北市场也是跟华南城多有取经,它们上市的参照范本自然也都是华南城。

在2019年喜迎上市十周年的华南城,却尴尬地发现自己的股票也已经跌成了仙股——截至2019年10月10日,股价只有0.93港元。至此,港股商贸物流城“四大天王”已经跌成“四大仙股”,三位小弟从这个层面的确实现了对大哥的追赶,而华南城不愧是带头大哥,矮子里拔大个儿,是股价最高的。

 

 

如今,华南城当年的创始团队基本已经全部隐退,只剩下集团主席郑松兴在勉力支撑。2019年初,上任不到两年的行政总裁宋川挂印而去,华南城只能起用从五洲国际投奔而来的赵立东作为继任者。

 

在经营业绩上也相当不乐观,华南城不仅2018年合约销售又一次失约不达标,业绩低迷,盈利能力不断下滑,财务状况不佳,资金链也开始紧绷,一个重要佐证就是它的优先票据融资成本已经从2017年的5.75%上升到2019年的11.875%,几乎翻了一番。

同时,2019年的华南城也是有些流年不利,10月9日,郑州华南城被曝出住宅业主大规模维权,同时市场经营不景气,人气严重不足,空置率高企,完全不符合当年的承诺;甚至其赖以起家的标志性旗舰项目深圳平湖华南城也被本地媒体频频爆出经营惨淡,沦为空城鬼城。

 

郑州华南城开业盛况和目前经营状况鲜明对比

其实华南城是这些商贸物流城开发商中最早意识到这一市场已经成明日黄花的了,早在2014年拿完最后的一个项目重庆华南城之后,其就停止了扩张,而是着手布局战略转型,引入腾讯作为股东,意欲建立起“实体+网络+物流”综合商贸生态系统。

然而大象转身谈何容易,体量巨大、利益复杂、基因作祟,很多东西不是说变就能变的,直到今日我们也没有看到其商业模式有多少实质性的优化与提升,而受业绩压力所迫的华南城只能自我打脸,不断加大物业销售的比重,尤其是住宅销售的比重不断攀升——郑州华南城住宅业主的维权就是一个最真实而无奈的写照。

 

遭遇业主维权的郑州华南城住宅项目

早就意兴阑珊的郑松兴在2017年就想把这个壳卖给另一位潮汕地产商——黄光苗的中洲控股,当时的作价是每股1.8-2.0港元,最终因为中洲的资金支付问题作罢。如今华南城的市价已经腰斩,同样因为房地产调控、人事更迭地震而陷入不妙境地的黄光苗应该庆幸当时没有趟这池浑水,但早已入彀的腾讯已经哭晕在厕所里。

火花S-Park早在2016年的中国产业地产30强榜单中,就将华南城、五洲国际、毅德控股、卓尔集团、隆基泰和这五大商贸物流城开发商全部剔除。当时我们的理由就是不再看好这种打着擦边球畸形发展的商贸物流城模式,这些并非是拍脑袋的判断,而是我们真正到汉口北市场、深圳华南城、五洲国际商场里实地走访,以及与这些企业的高层与职业经理人接触之后的真实感受和判断。

而随后的事实也证明了我们的判断——商贸物流城作为一种模式的覆灭无可避免
在大江南北,由于三四五线住宅的泡沫破裂,但撤出来的游资总需要一个流向,由于我国没有更多的投资渠道可以选择,备受房地产挤压的实业投资又异常凋敝,很多投资者只能抱着“一铺养三代”的观念疯狂投资这种商铺,殊不知,这形成了一个更为壮观的地产泡沫,从而为这些商贸物流城的开发者提供了巨大的牟利空间。

这些“圈地狂魔”的算盘很简单,那就是土地便宜,快速启动销售住宅和商铺给投资者,其中那种“售后包租”的违规行为屡屡被曝光,甚至被指斥为“庞氏骗局”“非法集资”。这其中登峰造极者就是五洲国际,根据媒体报道,五洲国际的江苏盱眙、昆山项目、无锡小商品城、重庆荣昌五洲国际商贸城、襄阳五洲国际、云南保山五洲国际、五洲新时代广场以及盐城射阳、湖南娄底、温州乐清、南京高淳、江阴璜土等项目均涉嫌违规预售、非法集资甚至恶性诈骗行为。

不论项目最后结局如何惨淡,“鬼城”几率有多大,但开发商的第一笔快钱已经轻松赚到。然而俗语不幸言中,“好花不常开”。
仅仅一两年时间,形势急转直下,国内经济持续不振、总体消费能力的萎缩以及电商的严重冲击,让这些商贸物流企业的主力客群——中小商贸客户度日维艰,过分依赖商铺租售为主的商贸物流地产运营商更是受到实体经济下滑与地产调控加速的双重挤压严重,直接体会到黄昏的残风凄冷,“五朵金花”凋零成残花败柳。

这些在欠发达地区搞商贸物流城的典型套路,在云南省保山市五洲国际广场的操作中展现得淋漓尽致:

2014年,靠着香港上市公司的牌头成为云南省、保山市两级政府的重点招商引资项目,五洲国际广场开始对外销售,号称单日接待客户超2000人次,15-50平米的旺铺遭到火爆抢购。五洲国际自己更是用“云南抢铺潮”这样的字眼来形容这次开盘。

 

同一群人的抢铺潮和维权潮

但实际上,五洲国际跟这些小业主在合同上承诺的内容却是:售价13万元的商铺,实际付10.5万元,另外3万抵3年租金,随后跟业主签署“3+15”的委托协议,约定每年按房款总价8%的回报返还给业主,15年回本

“无忧经营,N年托管回本,前3年房租抵房款”,是五洲国际各地商贸物流城和商业综合体营销最大的嘘头,但这正是早已被国家定义为涉嫌“非法集资”但却屡禁不止的售后包租行为。

如果市场走势良好,房地产形势火热,收益或许还能包得住,但近5年中国经济形势每况愈下,四五线城市更是购买力疲软,五洲国际承诺的收益只是为了完成一次性销售的“镜花水月”——2017年底,到五洲国际那里领取收益的业主被告知,一个季度仅收到100块钱租金,估计要100年才能回本,愤怒的业主开始维权,甚至把这件事情捅到了云南省长阮成发的领导留言板里;而与此同时,五洲国际还在继续以这样的售后包租噱头大肆销售商铺。

一边是大举负债四处扩张,一边是这种至少打着“擦边球”概念的违规销售,五洲国际一直在钢丝上欢歌劲舞,衔枚疾走,视风险若无物,直至蒙眼奔向不归路,但出来混,总是要还的。

面对媒体对房地产调控与市场风险的质疑,五洲国际大老板舒策城一直显得信心满满,“我们不会受什么影响,五洲国际是商业地产,没有涉及多少住宅地产。商业地产跟消费挂钩,中国的消费总体还在上涨。”

 

如今已经下课的五洲国际大老板舒策城

其实他说错了,这个“五洲狼烟、四面楚歌”大败局的不幸,一方面确实是自己过分贪婪、风控不利以致玩火自焚,但另一方面也最好的折射了中国商贸物流城模式的覆灭根源——它们赌错了大方向,2013年开始国家屡次进行房地产调控,严控金融风险和地方负债,地产属性的生意已经成末路狂奔,何况它们赌的是更加疯狂的三四五线欠发达城市的这种投机性的买铺需求,这其实是一种彻头彻尾追求高回报的金融投资游戏,本身就是一条不归路。

2019年7月,中央政治局会议重点提出,不把房地产作为短期刺激经济的手段,“房住不炒”,继续落实调控。中国正在进行着刮骨疗毒式的自我革命,希望为这场被中央高层痛斥为“资产配置游戏”的乱象划上终止符。以往纯粹沦为炒作玩物、无脑式的资产价格上涨正在变得越来越悲观。

我们在《资本+运营:产业地产呼唤“黑石模式”》一文中就已经指出,这个行业将大洗牌,不仅没那么好玩了,甚至可能凶险无比,裸泳的全部露底,打擦边球的也面临出局——而商贸物流城模式,正是这种裸泳者和打擦边球的集大成者,实体经济的没落,它既是受益者,也是作乱者。

还是那句话,铁幕徐徐落下,樯橹灰飞烟灭,血肉磨坊,才刚刚开启。

 

上一篇:中国商贸物流合作论坛妙语金句集 下一篇:南通商贸物流城多点发力,闽侯撬动千亿级批发市场
项目名称城市商业面积类型开业时间
5万平米
城市综合体
2020-03
4.12万平米
零售地产
2021-09
18万平米
零售地产
2019-03
4.5万平米
其它
2016-02-01
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
童维教育超市(kidwit)
4000-12000㎡
3-10年
全国
韩式料理
300 - 800平米
1 - 5年
全国
大型综合超市
10000 - 15000平米
15 - 20年
全国
服饰集合店
1800 - 2000平米
10 - 15年
全国
饮品
300 - 500平米
5 - 8年
全国
饮品
150 - 350平米
10 - 15年
全国
Copyright@2008 Perfcet Market.Cn All Rights Reserved. 皖ICP备11004787号-2
×

欢迎拨打一对一免费咨询电话:

13816360548

您也可以咨询我们的在线客服

在线咨询

QQ咨询

/*百度统计*/