中国产业园区的先行者——招商蛇口

来源:和创瑞智园区咨询 徐建 2021-06-08 15:41
中国产业园区的先行者——招商蛇口

 

一、基本情况

招商蛇口创立于1979年,是招商局集团旗下城市综合开发运营板块的企业,聚焦园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设与运营三大业务板块,招商蛇口从升级城市功能、生产方式、生活方式等角度入手,为城市发展与产业升级提供综合性的解决方案,配套提供多元化的、覆盖客户全生命周期的产品与服务。在城市功能升级方面,构建集旅游地产、母港经济、邮轮产业于一身的高端旅游服务生态圈。在生产方式升级方面,深耕园区开发与运营,为产业创新赋能。在生活方式升级方面,为家庭客户提供别墅、高端住宅、高层公寓、花园洋房等精品住宅产品。

产业地产领域,招商蛇口也处于行业领先地位,早在40年前,招商蛇口就打造了中国第一个对外开放的工业园区——蛇口工业区这个产业地产行业最为知名的产业新城成功案例。2015年12月30日,招商蛇口吸收合并招商地产(000024)实现无先例重组上市。2019年,招商蛇口实现营业收入976.72亿元,同比增长10.64%,归属于上市公司股东的净利润160.33亿元,同比增长5.20%,值得一提的是,其中园区开发与运营收入124.76亿元,同比增长38.33%,成为公司在房地产开发主要业务之外的潜力业务。

二、发展现状

回顾2020年,虽然受到新冠疫情打击、“三道红线”政策的双重压力,招商蛇口业绩稳定,表现不俗。根据公司最新年报公告,招商蛇口2020年实现总资产7372亿元、归母净资产1014亿元、营业收入1296亿元,归母净利润123亿元。其中,园区开发与运营板块收入达282亿元,占比21.78%,同比增长126.28%。

2020年,招商蛇口“三道红线”全部达标,保持“零踩线”记录。同时借LPR换锚机会降本增效,通过优化债务品种,加大供应链产品应用等举措,全年平均融资成本相比2019年下降0.2个百分点。

中国产业园区的先行者——招商蛇口

 

中国产业园区的先行者——招商蛇口

 

三、核心竞争力

1、依托强大的业务与资源整合能力形成“前港-中区-后城”的空间发展模式。

在40余年的企业发展历程中,招商蛇口总结了原招商地产积累的房地产开发全链条业务能力、蛇口工业区积累的园区运营管理经验、招商局集团的同体系庞大产业集群协同效应,根据社区、园区和邮轮业务的协同特点,提炼出“前港-中区-后城”的空间发展模式。该模式长期作用于招商蛇口,通过产城、港城联动,在粤港澳大湾区、漳州开发区、海南自贸区(港)等区域,获取了大量战略资源,再通过其全生命周期的产品体系,赋能空间,引领城市升级。

具体来说,一是港口先行,打造集旅游运营、餐饮购物、免税贸易、酒店文娱、港口地产、金融服务等于一身的邮轮产业链。二是产业园区跟进,运用“园区+资本”的运营理念,通过多元化创新投资融资模式,与潜力企业共谋成长。三是配套城市新区开发,从而实现成片区域整体联动发展。借助通过港、产、城联动,构建由政府推动、企业主导、汇集各类资源、多方优势互补协同的强势平台。

2、依托不断升级创新的基因再出发,打造业务增长第二曲线。

招商蛇口的综合发展可概括为 "1+4"。其中,"1",是指开发业务,未来五到十年,开发业务依然是招商蛇口利润、收入的主要贡献来源;"4" 包含成长型业务、平台型业务、创新型业务以及机会型业务等。可以看出,招商蛇口由平均发力调整为战略聚焦,以集中商业为突破点,集中商业、产业园区业务发展,打造创新型业务IP。

在创新业务中,园区业务是助力招商蛇口高质量综合发展重要的板块。其实,招商蛇口在成功将蛇口这个10.85平方公里、人口最初不过数千人的小渔村,打造成为拥有40万人口,GDP超过1200亿元的国际化城市之时,就已向世人昭示着其深谙产业园区经营之道——即围绕“人”来配置产业,打造新城,从而吸引人才,留住人才,提升区域整体竞争力,从源头上提升区域价值,通过追求人与城、人与产的融合发展,从而真正实现区域的可持续发展。在核心理念之下,招商蛇口又有着超强的园区构建经验,具备国内一流的产业载体打造能力,助力园区业务快速发展。

依托招商局集团的综合金融优势,不断提升其产业投资与孵化的优势与能力,为企业提供一个全生命周期、全产业链的综合金融服务。截至2019年底,招商蛇口的孵化基地内已经聚集了超过1000余家创新创业企业,构建了超过20000家创新生态圈伙伴,可通过资产运作分享创新创业企业成长红利。同时,招商蛇口也在积极探索新型融资模式。2021年4月21日,深交所正式接受招商蛇口基础设施公募REITs的申报,为“产业园区”类基础设施第一单。这是继招商局商业房地产投资信托基金(1503.HK)于2019年12月成功在香港交易所上市之后又一REITs产品的创新实践。

2020年,公司近20家战略及龙头客户落地各大园区,目前参与13个紧密拥抱和服务国家重大战略部署的大型产业新城项目建设,占地300平方公里,典型代表项目包括漳州开发区、海南三亚深海科技城和博鳌乐城、前海蛇口自贸区、大连太平湾、中白工业园、吉布提等;特色产业园区项目共计27个,规划建筑面积403万平方米。其中,园区内还具备创新孵化基地——招商创库,目前运营期项目5个,建筑面积1.46万平方米。

3、创新基因溶于血液,勇于革新内部体制机制。

招商蛇口对外突破创新业务模式,对内招商蛇口也积极寻求管理模式的创新,其从几下几点进行自我革新:

(1)员工持股。作为A+B股重组再A股上市首例样本,招商蛇口在吸收合并同时配套募资并引入了员工持股计划,以员工持股计划认购配套募集资金股份的方式实施员工长期激励。后期对副董事长、董事、总经理、常务副总经理、副总经理等254人高管给予股票期权。

(2)市场化选聘+任期制管理。获聘的二级子公司总经理按照职业经理人标准进行任期制管理,三年一任期,在聘书内明确领导班子成员的聘任、考核、薪酬和退出机制,到期考核为不合格的经理人不再续约,予以免职或调岗。在薪酬上强调“与市场接轨、与行业相符、与地域相适、与业绩匹配”。

(3)项目跟投机制。2017年5月31日,招商蛇口董事会会议审议通过《项目跟投管理制度》,其中明确跟投项目是由城市公司操盘开发,且通过市场化的方式获取土地的销售型项目。如参与跟投,须以一事一议的方式由公司办公会严格审批。考虑到国资委、证监会对央企的监管和审批,设定单一项目跟投总金额上限不超过该项目资金峰值的5%,跟投人员通过信托计划或资管计划等合规的投资结构实施跟投。

(4)机构改革。梳理总部职责,明确下放事权,厘清管理边界,实行精干高效的大部门制,将总部职能重构为战略运营、风险管控、综合保障三模块,16个部门相应整合为8个部门。在权责界定上,人事权和财权将会下放至8个大区及专业公司。

四、结语

改革开放以来,从40年前单一加工业的蛇口工业区到现代产城融合的城市运营商,招商蛇口一直把握着时代脉搏,走在产业园区发展最前列,为行业企业提供了大量可借鉴的经验。而在产业地产领域新生力量不断涌现、新兴模式不断演变的当下,招商蛇口立足“前港-中区-后城”的空间发展模式,提炼产业园区建设与经营的经验,创新产业培育与投资模式,将积极打造产业园区、集中商业、招商积余邮轮等四大核心IP,形成结构优化的业态组合,打造全生命周期的产品与服务,从而积极开拓第二增长曲线,打造下一个“蛇口工业区”。

文章来源:和创瑞智园区咨询

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项目名称城市商业面积类型开业时间
10.7万平米
城市综合体
开业12年
7万平米
城市综合体
开业3年
19.3万平米
购物中心
2021-06
10万平米
城市综合体
暂无
5万平米
产业地产
2021-07
74万平方米
城市综合体
暂无
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
儿童零售
40-80m²
3-5年
西北区
服饰集合店
1300-1600m²
5-10年
西北区
跨境电商/保税店
300-600m²
5-10年
西北区
零售/超市/大型综合超市
600-1000m²
5-10年
华南区
餐饮/火锅/小火锅/自助火锅
300-400m²
5-8年
华东区
餐饮/焖锅/干锅
180-200m²
3-10年
华东区
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