产业园区运营常见问题与规划要点

来源:互联网 未知 2020-06-02 13:42
由于中国经济快速发展,市场活力高,产业园仍然能够通过一些传统招商方式实现招商。但在传统行业景气度不高,新型行业门槛高的新时代背景下,这些问题开始快速凸显,严重影响到了园区的招商工作以及运营发展。
 
开发模式房产化:
产业地产的角度来看,一部分企业是属于之前房地产企业转型而来,对于产业地产的开发运营思路仍然是房地产思路,快进快出,实现资金的快速回笼。
因此在这种局面下,产业地产项目将会快速增加,势必会导致产业载体供给量快速增加,企业相对数量越来越少的现象发生。
 
园区产业同质化:
目前大多数的产业载体直接套用的地区战略新兴产业的产业定位,导致区域内的各个产业园的产业定位一致,均是覆盖面全,概念广的产业定位,对于招商而言,实际上就是企业就进行招商,并不考虑其行业属性
因此,这种现象会导致园区既没有形成产业链的优势聚集,也增加了园区招商工作的重复性和盲目性。
 
园区招商无序化:
基于园区产业定位的同质化现象,对于招商工作的开展而言也无异于大海捞针,对于面对中小企业招商工作中的陌拜宣传、广告投放、活动策划等形式均无法实现对区域和受众的精准选择;对大项目及重点推动工作而言又缺乏核心谈判优势,导致招商工作难以进行。
 
园区运营形式化:
园区的运营体系是园区的核心竞争环节。
对于产业地产而言,由于大多数园区都很难做到定向招商工作,因此进入园区的企业很难形成产业聚集优势,产业氛围较差,大多数园区在运营也就只能走形式化,并不能为园区企业提供其他更加有附加值的服务;对于有政府背景的产业园而言,在进行项目招商的过程中会给中小型企业承诺各项政策优惠、税收补贴以及全方位的服务,但是往往这些企业入园后发现,宛如“关门打狗”,服务上机制僵化,政策补贴上到位率低等现象频现,从而也导致园区运营的形式化严重。
 
 
产业园区规划是比较全面的产业园区长远发展计划,园区的建设经营规划涵盖五大方面:
产业规划、建设与建筑规划、招商规划、运营规划及经济指标规划。
产业定位:
明白园区是干什么的产业定位是指某一区域根据自身具有的综合优势和独特优势、所处的经济发展阶段以及各产业的运行特点,合理地进行产业发展规划和布局,确定主导产业、支柱产业以及基础产业。
 
主导产业是指在某一经济发展阶段中,对产业结构和经济发展起着较强的带动作用以及广泛、直接或间接影响的产业部门,它能迅速有效地利用先进技术和科技成果满足不断增长的市场需求,具有持续的高增长率和良好大发展潜力,处于生产联系链条中的关键环节,是区域经济发展的核心力量。
 
我国中西部地区的新兴工业园区急于发展经济,在工业园区的发展建设中,缺乏先进的指导思想和统一的科学规划,仍没有摆脱粗放式的发展模式。
特别是招商引资之初,为吸引企业入驻,无论企业优劣、规模大小,来者不拒,导致园区企业良莠不齐,并致使园区产业过多,产业定位不明确。
此外没有统一的布局规划,企业往往会根据自身的需要和园区的区位特点,选择适于自己发展的区域进行布局,造成了企业布局杂乱无章,各种产业混杂,为工业园区以后的良性发展埋下了隐患。
因此,园区规划首先要找准定位。
 
建设与建筑规划:
提供什么样的空间载体园区建设与建筑规划主要涉及三方面:
园区建设规划、园区建筑规划和园区工程规划。
建设与建筑规划,虽然主要由专业的规划设计院和建筑设计公司来进行规划,但从产业运营的角度,为设计机构提供一些创新型、前瞻性的建议,十分必要。
(1)建设规划。大型园区、产业新城的整体建设规划要从城市土地使用与空间布局、市政配套,以及产业分布上着手,着眼未来、立足现在、统筹兼顾、系统规划。对产业新城的产业用房、商业配套与住宅配套,规划合理的建设开发比例与空间布局。
(2)建筑规划。建筑规划须结合产业定位,确定建筑标准与建筑配套,不同行业类型的产业园建筑规划要体现出鲜明差异,比如工业园的建筑规划与文化创意园的相去甚远,工业园中的制造型园区和物流型园区的建筑规划也截然不同。
(3)工程规划。明确先建什么? 后建什么? 不要小看工程规划,它与产业规划、企业招商密切相关,如果建设未能按照规划如期进展,就会造成产业配套不落实、招商工作难推进等一系列问题,甚至可能导致企业资金链断裂。
 
招商规划:
用毕其功于一役的策划赢得客户园区招商规划是一套特别注重实操的策划。
园区产业规划、建设与建筑规划无论多么出类拔萃,没有可行的招商规划和有效的执行,一切都是虚谈。
 
招商规划内容包括:目标客群、优惠政策、招商/营销策略、人员配置与专业培训、招商管理制度,等等。
 
在招商规划中,寻找目标客群很关键,而能否找到理想的目标客群取决于前期产业上下游企业分析的准确度。
园区优惠政策必须讲求针对性,需要适合行业企业的特点,除去普惠政策外,必须有一事一议的“撒手锏式”政策。
招商/营销策略需要与时俱进,充分利用现代营销推广手段并进行合理的营销整合。
很多园区会忽略对招商人员的专业化培训和对招商制度的健全完善,尤其是那些地产成分浓重的产业园区,恰恰会因这一点而大大影响招商绩效。
 
园区营销规划:学会“放长线,钓大鱼”
园区运营规划包括:
物业管理、配套商业经营、园区公共服务平台、政府公关协调、园区管理规范化、园区内生发展与品牌复制经营模式,等等。
 
运营规划是很多园区的短板,个中原因很多,有的因为项目以短线的地产经营为主,不考虑长线的园区运营管理;有的因为缺乏园区运营经验,不清楚园区运营管理的核心内容;有的因为虽然了解基本的园区运营管理内容,但不想投入太多的人力、财力和精力去做实内容就像一个楼盘卖出去后,它能否升值要看物业管理状况。
一个产业园能否得到业主和业界的认可与好评,能否提升物业价值,看的就是园区的运营管理能力(物业管理只是其中一小部分内容)。
 
如果园区有计划地进行品牌拓展、复制经营,需要有一套成熟完善的运营管理模式和好的品牌形象。
园区经营指标规划:用量化指标来自省园区经济指标包括两方面内容:
一是园区项目的技术经济指标,是对园区项目自身投资经营状况测算与考量,并根据数据对园区建设经营予以适当调整,这主要涉及业指标估算、营业收入构成比例(地产增值和产业增值)、财务盈利自力分析(内部收益率、投资回收期、投资利润率、资本金利润率等清偿能力分析(盈亏平衡分析、敏感性分析)等。
二是园区经营指标,是衡量一个园区经营状况的综合量化指标,括园区进驻企业数量、投资密度、园区企业总产值与利税(有的园考核开票数额)、园区就业人数、人均产值、行业龙头企业数量或上企业数量,等等。
 
园区经营指标可以搜寻、参照行业数字指标进行推算,例如软件可参照国内软件行业人均产值测算园区总产值、二三线城市的综合型业园可参照一二线城市知名产业园区的单位办公面积的产值推算自家指标,等等。有的园区边建设、边招商、边运营,园区规划也在不断调整,这调整只要在一个合理的范围内,就属于正常现象。
 
但园区规划如若大改,必须三思而后行,因为这意味着对前期工作的否定,也是对先进客户的不负责任,甚至对园区产业定位、企业招商和园区运营都产生大负面影响。
 
大型园区或产业新城的战略规划,必须从全局出发,兼顾园区与周边区域的一体化发展,在产业业态与产业配置、物业形态与空间布局商业配套与公共设施配套,以及园区发展预留空间上都要有开放的、长远的建设理念和持续发展的建设思路。
 
园区规划也是园区战略定位,只不过规划的概念更宽泛一些、更前端一些。园区规划做得如何,取决于规划意识与态度,也取决于做规划的团队及个人的能力水平。
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