近年来，在国内经济“新常态”形势下，产业地产作为承载与促进产业发展的一种空间形态，在提升土地产业价值和城市产业能力、聚集人口与资本等方面具有重要作用。

按照经济背景、发展驱动及行业特征，我国产业地产发展经历了五个阶段。从1979年蛇口工业区的建立开始，我国产业地产渐现雏形。这一阶段，工业园区的产业起点低，多以“三来一补”的形式承接中国香港、中国台湾、日本和韩国的外来加工业务。

之后，在经历了初创探索、整顿、转型升级等阶段，走到今天，在供给侧改革、脱虚向实的大背景下，政府鼓励向制造业、战略性新兴产业等实体经济发展，加之一轮轮房地产市场调控政策袭来，融资成本的提高也让商业地产在风口浪尖徘徊。在此情况下，传统房企纷纷开始寻求转型，而避开了国家的调控政策，又为经济转型、产业结构调整提供载体的产业地产成为热门首选。产业地产被赋予全新的历史使命，迎来了大量的传统房地产玩家。

城镇化脚步加快，推动产业地产发展

产业地产是国家城镇化战略的关键依托，也是城镇化的最佳出路。此外，产业地产也是我国城镇化过程中应运而生的一个综合产业形式，依托城市资源，构建一体化的产业链。改革开发后，我国城镇化脚步加快，2000年人口城镇化率仅为36.22%，到2017年跃升至58.52%，预计到2020年将达到60%。人口城镇化率的不断攀升带来的是产业的不断聚集，为产业地产的发展奠定了良好的基础。

供给增加，为产业地产发展提供想象空间

2017年，全国300城共推出工业用地规划面积7.4亿平方米，同比增长5.8%;共成交工业用地6.3亿平方米，较上年增长5.5%，工业用地推动力度增加，供需均结束了连续三年的同比下降。此外，受住宅用地成交大幅增长的影响，2017年工业用地成交占比为37%，较上年下降2个百分点。

2018年1-9月，全国300城共推出工业用地6.4亿平方米，成交工业用地5.3亿平方米，同比分别增长33.7%和31.0%。土地用地推动力度的增加，为产业地产的发展提供了想象空间。

产业园区蓬勃发展

根据开发主体的不同，产业地产的开发模式主要分为四种：产业园区开发模式、主体企业引导模式、产业地产商模式和综合运作模式。以产业园区为例，我国的产业园区主要分为国家级开发区和省级开发区，根据《中国开发区审核公告目录(2018年版)》审核结果显示，国家级开发区有552家，省级开发区有1991家。

国家级产业园区可分为经济技术开发区、高新技术产业开发区、海关特殊监管区、边境/跨境经济合作区等类型，我国主要以经济技术开发区、高新技术产业开发区和海关特殊监管区为主。

而1991家省级产业园区分布在全国31个省市，其中河北数量最多，为138家;山东和河南紧随其后，分别拥有136家、131家;此外，四川、湖南、江苏、广东的省级产业园数量均在100家以上。

产业地产拥有巨大的市场需求

1、新兴产业发展需要的产业配套。

在当前大力培育经济新动能、加快战略新兴产业发展的形势下，新的业态、新的产业、新的模式不断创新涌现，而这些新产业都需要地产的支撑服务，只是不再仅仅是那种住宅式、厂房式、店铺式的地产开发建设模式，而是要运用创新的业态发展模式。

2、传统产业转型升级需要新的建设服务。

目前，无论是传统的制造业，还是城市商业，都面临着加快产业转型与升级的迫切性与必要性。而这种产业转型升级必将增加从生产厂房、现代办公设施、生活服务配套等新需求。这不仅是产业地产发展的机遇，也对地产产业提出了新的需求。

恒大、万科等进入行业促使竞争加剧

2018年上半年，立足于产业地产的华夏幸福，其产业新城模式得到政府和市场认可，以349.74亿元营业收入和69.41亿元净利润，成为“最赚钱的产业地产企业”。

面对地产行业整体盈利水平的下滑，走多元化道路已经成为当下房企转型的新趋势，诸如万科、恒大这样的龙头房企都在寻求新的利润增长点。作为城市更新的重要引擎和载体，产业地产逐渐成为很多知名住宅房企的目标，纷纷进军这一发展空间巨大同时充满挑战的领域。

近几年，恒大、万科等传统住宅开发商纷纷进军产业地产。作为产业地产的新进入企业代表，标杆房企是行业风向标，万科、恒大的布局动作往往代表着住宅开发商跨界产业地产的趋势。恒大布局有大健康和文旅项目，万科则着重在跨界物流地产和创意园区布局。

图表：产业地产新进入企业布局情况

华夏幸福、招商蛇口等一众老牌产业地产企业将会迎来恒大、万科为首的一众新进入者。住宅开发商将会利用自身资源和优势，向医疗、教育、度假等消费类产业跨界，以地产和社区为核心进行产业链延展，产业地产行业会越来越细分，竞争将越来越激烈。

文章来源：前瞻产业研究院