城市更新守约方索赔之诉要点及分析

来源: 广东联建律师事务所 2019-11-13 11:10:35

城市更新项目涉及利益巨大,在项目合作中土地方往往掌握主动权,也更容易在利益诱惑下做出违约的行为。开发商在合作开发之初应如何做好预防措施?在遭遇土地方违约时,应如何提起索赔之诉,将损失降至最低?本文拟结合真实案例就这些问题进行探讨分析。

基本案情

深圳宝源置地有限公司(下称“宝源公司”)于2007年被政府确定为深圳金稻田片区旧改单位,深圳市布吉投资股份有限公司(下称“布吉公司”)为该范围内部分房地产的合法权利主体。同年7月,宝源公司与布吉公司签订《拆迁补偿安置协议书》(下称“《协议书》”),约定布吉公司将其5.9万平方米土地交由宝源公司进行改造;宝源公司缴付500万元履约保证金;如布吉公司未按期腾空移交房地产的应按月支付违约金;逾期超过三个月的,宝源公司有权解约,布吉公司除赔偿宝源公司投入款项及一切损失外,还需另行支付违约金2000万元。

 

签约后,宝源公司按约支付了保证金,并开展了项目各项工作:一、收购改造范围内建筑物权利人银龙公司的股权,支付对价4500万元;二、为清空地上临时建筑物,与权利人刘旭瑞签订《土地清理及物业拆迁协议》,支付拆迁补偿费655万元;三、支付专规规划方案设计费用、测绘费用等;四、签订工程方案设计合同、拆除工程合同、前期策划合同等合同。

 

后布吉公司心生悔意,欲与宝源公司解除合同,并且与其控股股东深圳市百合股份集团有限公司(下称“百合公司”)及项目内另一权利主体布吉一村股份合作公司(下称“布吉一村”)签署了拆迁补偿合同,并部分履行。随后布吉公司中止履约,并向龙岗法院起诉宝源公司要求解约。深圳中院二审认为,布吉公司无权单方解除合同,但因双方合同事实上已不具备继续履行的条件,因此判决《协议书》终止履行。

 

为追究土地方的违约责任,宝源公司向广东省高院起诉,主张布吉公司、百合公司、布吉一村应赔偿违约金、土地升值差价损失以及宝源公司的项目实际支出损失,诉讼请求为:一、布吉公司支付违约金2000万元;二、布吉公司赔偿因实施项目而支出的实际成本与费用合计5541.63万元;三、布吉公司赔偿因其违约而造成的金稻田项目土地价值损失4.44亿元;四、布吉公司承担本案的诉讼费;五、判决百合公司、布吉一村对上述请求承担连带责任。

 

布吉公司辩称:一、其行为并不构成违约,《协议书》是因法律政策变更以及客观情势变化被终止履行的,不应追究各方的违约责任;二、宝源公司主张的预期收益类损失毫无依据且实际损失大部分不真实,即使真实也是因其没有主动减损造成的,应由其自行承担。

 

百合公司、布吉一村答辩意见与布吉公司基本一致,并辩称:自身并非涉案合同的主体,无需承担违约责任;各方并未恶意串通,不存在侵权行为,故无需向宝源公司承担连带责任。

 

广东省高院经审理后认定:布吉公司的行为已经构成违约,应向宝源公司赔偿约定的违约金以及项目实际支出损失;百合公司及布吉一村并非合同当事人,无需承担连带责任。故判决布吉公司向宝源公司赔付违约金2000万元并赔偿项目实际支出的损失709.5万元,驳回宝源公司其他诉讼请求。

 

宝源公司、布吉公司均不服一审判决,向最高人民法院提起上诉。2018年10月,最高人民法院判决驳回上诉,维持原判。

 

要点分析

 

 一、损害赔偿与违约金可否同时并用 

 

涉案合同明确约定了一方违约导致合同终止履行的,违约方需赔偿守约方投入项目的全部损失并另行支付违约金2000万元。法院认为:该部分主张主要分为直接损失可得利益损失,宝源公司因案涉项目实际支付费用为履约过程的实际损失,而2000万元违约金为《合同法》规定的“违约方在订立合同时预见到或应当预见到的因自身违约可能造成的损失”,两者的总额并未超出直接损失与可得利益损失的范围,符合《合同法》有关违约赔偿损失的立法精神。故认定宝源公司主张的损害赔偿以及违约金可以同时适用。

 

 二、损害赔偿范围应如何确定 

 

(一)关于宝源公司主张的土地增值损失4.44亿元的问题。其在违约金及直接损失之外提出该部分土地增值损失赔偿,是对合同可得利益损失的主张。但因宝源公司尚未依照《深圳城市更新办法实施细则》成为城市更新项目的实施主体,且《协议书》被判决终止履行之时项目的规划及土地用途等尚未发生变化,故土地增值尚不确定,该主张未得到法院支持;

 

(二)关于宝源公司主张其向改造范围内建筑物权利人银龙公司支付4500万元股权转让款为实际损失的问题。法院认为,宝源公司购买该公司的股权与《协议书》的履行确实存在一定关联,但宝源公司并没有充分的证据证明该笔款项为案涉项目开发而支出的必要且合理费用,且宝源公司在购买该股权后也获得了其对应的价值,故不应认为股权转让款是其损失,该主张未被支持;

 

(三)关于宝源公司向临时建筑物权利人刘旭瑞支付的655万元拆迁补偿费,法院认定为项目的必要支出;

 

(四)关于其他已经支付的设计费、测绘费并且有支付凭证的实际支出费用,法院予以了支持,其他未发生的合同费用则未获法院支持。

 

 三、百合公司、布吉一村应否承担连带责任 

 

签订《协议书》的主体为宝源公司和布吉公司,虽然百合公司和布吉一村与本案事实有一定的联系,但根据合同相对性的原则,宝源公司就合同违约责任只能向合同相对人布吉公司主张,故法院认为百合公司、布吉一村无需承担连带责任。

 

法律策略

 

实践中,开发商在合作开发之初及土地方出现类似违约行为时可采取如下法律措施:

 

 一、固定土地方存在违约事实的证据 

 

如要提起索赔之诉,首先需要证明双方存在合法有效的合同关系,且土地方存在违约的事实。证据是证明事实的依据,也是诉讼的核心。作为守约方的开发商在前期就应做好证据固定工作,避免以后出现举证难的问题。可证明土地方做出违约行为的文件及材料都可作为证据提交,如本案中与案情密切关联的深圳中院的生效判决书就是强有力的证据。

 

 二、对于直接损失,应当举证证明已实际支出该部分款项,并且与项目有直接关联 

 

在要求土地方赔偿实际支出损失时,应当提交实际支出所发生的交易合同、发票、转账记录等证据,并证明该交易是推动项目所需的必要支出,或在合同约定的合理支出范围内。

 

故开发商与土地方签订城市更新合作协议时,可在违约责任条款中对应当赔偿的损失范围予以明确约定,相关的损失范围应包括:因项目需要而收购他人股权所产生的股权收购款等。在发生争议时,可作为主张违约赔偿的依据。

 

 三、对于可得利益损失,应当举证证明该部分损失的确定性以及计算依据 

 

类似案件中,可得利益损失如何确定往往是双方的争议焦点,而且通常涉及的金额非常巨大,深圳一个城市更新项目的可得利益损失一般都以“亿元”为计算单位。虽然最高人民法院在相关文件中确立了可得利益损失的认定标准,但在实践中由于举证难、测算难,原告的该项主张一般难以获得法院支持。

 

这就对开发商的法律风控水平提出了极高的要求。在签订城市更新合作协议时,应在合同条款中明确可得利益的数额或计算方法;如发现土地方出现违约,可主动发函要求对方纠正其违约行为,告知违约将造成我方损失,重点列明预期利益损失,同时根据减损规则的要求及时采取措施避免损失进一步扩大;在提起索赔之诉前应当聘请专业律师介入,做实做好采证举证工作,为胜诉打好坚实基础。

 

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项目名称城市商业面积类型开业时间
3.2万平方米
城市综合体
500亩
城市综合体
2035年
34902平方米
城市综合体
2035年
5.7万平米
城市综合体
2030年
5.3万平米
步行街区
2023-05
0.72万平米
社区商业
2022-05
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
家居建材
4-7万平
20年
佛山
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全国
内衣店
50+
5 - 10年
成都
洗车美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全国
中央厨房
800-2000平方
5 - 10年
全国
电玩城
500方-2000方
5 - 10年
湖南,湖北,四川,贵州,江西
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