金九银十到来,楼市正在释放什么信号?

来源:保利投顾研究院 飙马 2019-10-09 14:01

01 宏观调控

短期不刺激、中长期持稳

1 730会议定基调:

平抑“松绑楼市稳增长”预期

去年底政治局会议着重于“稳增长”,今年4月着重于“调结构”,本次730中央政治局会议重提“六稳”、政策基调偏重稳增长。而从近期央行全面降准、大力推进国家级区域规划、加速基建落地等多举措来看,“经济退、政策进”信号更明确。

而对房地产行业调控的表态,更多是为了平稳房地产市场预期,避免宽松政策短期内刺激楼市

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2 房贷利率端:

与LPR挂钩,短期对房贷影响偏中性

央行8月推行新LPR(贷款市场报价利率),其最大特点是每月报价,可根据市场变化浮动。而个人住房贷款利率决定机制随之变革,与LPR挂钩,首套房贷利率不低于LPR,二套不低于LPR+60基点。

房贷利率的“差异化”操作,主要目的是引导实体融资利率下降的同时防止对楼市造成“冲击”。

我们对比了主要城市机制改革前后的房贷利率水平,发现:大多数城市当前房贷水平高于新基准,受改革影响小。个别城市,如上海当前首套房利率水平略低于新基准,新政执行后,购房成本将有所提升;再如杭州二套房利率低于新的房贷基准,新政执行后,购买二手房成本也将略抬升。

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短期来看,央行希望降低利率改革对楼市的冲击,以稳为主,影响偏中性,中长期来看,房贷利率将与LPR同向变动。

3

房企融资端:

经历短暂“偏宽松”后,重归“趋紧”通道

今年一季度,房企融资有所放松,融资总额上升明显,带动土地市场火热,引起监管层关注

5月以来,房企融资渠道再趋紧,信托、公司债、中票、贷款等都有不同程度收缩。部分拿地激进的房企如旭辉、中铁建等发债亦受阻。从二季度、7-8月的数据来看,房企融资规模明显下降,土拍溢价率亦走低。

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外围不确定性风险下,国内经济下行压力进一步显现,国家宏观经济大思路是:加大改革开放力度,推动经济中长期持续向好发展。为避免“稳增长”政策落地对楼市的短期刺激,中央率先对房地产市场预期进行引导与管理。“短期不刺激”意味着中长期要平稳,包括房地产在内的资产价格稳定是经济预期向好的重要支撑。

02 微观市场

来访可控,城市市场逻辑各异

各城因城施策,楼市周期“被熨平”、市场窄幅波动,微观市场变化更快速、更真实反映市场趋势。

1

市场氛围变化风向标:客户来访

目前来访有走弱趋势,但幅度可控

客户来访量是房地产市场变化先导性指标。去年四季度,客户来访持续下滑、市场交投氛围冷清;春节后,客户来访明显回升,出现“小阳春”;7-9月客户来访小幅下滑,但好于去年下半年市场氛围,表明潜在客户需求仍较平稳,但目前客户观望情绪较浓,成交周期拉长

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2 不同类型城市市场逻辑存在差异

一二线:

中心因限价趋稳,外围仍遵循周期规律

一二线城市,中心城区多受限价影响,产品高性价比,整体市场平稳,外围区域仍然顺应周期规律,其中大势和供求关系是主导因素

例如杭州、成都、合肥、南京等城市,核心区域因为限价原因,出现“一二手倒挂”现象,新房市场热度维系,开盘去化可达9成以上;而外围区域,市场供求规律作用下,项目整体去化仍在走低。

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三四线:

量价仍是有效信号,市场走势多取决于供应端

三四线城市受限价政策影响小,量价仍是有效信号,运转还是遵循着周期规律,例如华北的三四线城市,目前市场仍处于调整压力之下。

供需亦是重要因素,供应放量城市,目前市场氛围偏冷;而供应理性城市,市场热度仍较好。

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03 小结

一方面,宏观“稳增长”政策加速落地,客观利好楼市;另一方面,中央政府加强预期管理,提前防“楼市大起”;政策效果对冲之下,下阶段市场需求大概率“窄幅波动”

近期市场阶段性趋弱,客户需求仍在但观望情绪较重,后续市场走势仍需分类探讨:一二线城市中心城区因限价政策、性价比凸显,市场稳定性较强;而一二线城市外围区域和三四线城市则分化较为明显,其中供应放量是市场主要风险点。

分化是本轮市场周期的关键特征,以上市场特征的总结是基于全国近期百城的持续监测与全面分析;具体落点城市,还需进一步研判供应端放量与竞争压力,以及客户对市场的预期变化、同时考虑政策因素对市场运行机制的影响。

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项目名称城市商业面积类型开业时间
18万平米
零售地产
2019-03
4.5万平米
其它
2016-02-01
13.13万平米
其它
2014-08
12万平米
购物中心
2016-10
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
童维教育超市(kidwit)
4000-12000㎡
3-10年
全国
韩式料理
300 - 800平米
1 - 5年
全国
大型综合超市
10000 - 15000平米
15 - 20年
全国
服饰集合店
1800 - 2000平米
10 - 15年
全国
饮品
300 - 500平米
5 - 8年
全国
饮品
150 - 350平米
10 - 15年
全国
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