2019年8月26日，国务院印发6个新设自贸试验区的总体方案，其中广西自贸区以“南宁—钦州—崇左”为金三角区域，主要打造为面向东盟的金融开放门户。

自贸区的确立也为广西注入了一定的经济活力，未来随着我国与东盟贸易关系的持续深化、北部湾城市群发展为海上丝绸之路的重要枢纽，金三角区域必然将迎来飞跃性的发展，发展潜力巨大。

那么，广西市场房企竞争格局演变？我想还是要从销售和土储两方面来考量。

01 外来房企占据广西半壁江山，碧桂园

持续领跑广西市场

作为全面对接粤港澳大湾区的重要地域，广西已经成为各大房企争夺的主要战场。叠加北部湾发展的大规划，以及良好的市场发展前景，近年来外来品牌房企、规模房企在广西的竞争愈发激烈。

根据克而瑞统计数据显示，截至目前，全国50强房企已有30个已进驻广西，进驻率高达60%。其中，TOP10房企除保利发展以外，几乎全部在广西有项目分布。销售TOP20房企中近8成在广西布局，竞争格局相当激烈。

综合来看，既有深耕长三角近年来快速对外扩张的浙系房企，如中梁、绿城等，也有一直以来相对“激进”的闽系房企阳光城、旭辉，和天然的地缘性优势的粤系房企如龙光等等。

如此之高的入驻率之下，一方面是规模房企之间的赛跑，抢占市场份额，有房企业绩高歌猛进，也有房企却已悄然掉队。另一方面，本土企业的生存空间也变的更加艰难，仅有彰泰、荣和等整体销售仍能保持一定份额。

目前广西市场销售基本被外来规模房企所占据。

其中，碧桂园持续领跑市场销售。2019年上半年销售金额达到123.81亿元，业绩同比上涨17.98%。深耕市场十年的优势尽显无疑。

而本土企业龙头更迭频繁，彰泰成功“逆袭”。2019年上半年依然以112亿元的销售额继续维持第二的市场份额。

值得注意的是，在近两年市场快速变化、竞争激烈的同时，有些企业已经悄然掉队。

除本土企业的嘉和和荣和以外，规模房企中融创、万达、绿地、保利置业等销售排名均出现不同程度的下滑，甚至有些规模房企已经掉出前十。取而代之的是近两年在广西快速发展的房企，如阳光城、金科、大唐等。

综合而言，目前广西市场销售格局仍是被外来规模房企所垄断，以碧桂园、彰泰、龙光组成的第一梯队，大唐、恒大、阳光城、金科等是未来龙头的有力冲击者。

总体而言，目前广西市场仍然是以深耕十年有余的碧桂园、本土房企的新星彰泰组成了销售的第一梯队，两者的战略路线也基本一致，主要是“深耕城市、下沉县份”。其中碧桂园更是实现了广西省的全覆盖，这也是其能够领跑广西销售的重要原因。

而第二梯队变数则较大，龙光、大唐、恒大、万科均是有力竞争者，恒大、龙光、万科进驻较早，且货值较多。略有不同的是万科、龙光销售主要聚焦在南宁，恒大重心在三四线，例如北海、钦州、柳州的销售

第三梯队中，阳光城、金科等房企，近两年快速发展，土储的质和量将决定其市场份额能否更进一步。

02 企业土储扎堆南宁，

碧桂园、恒大是广西“地主”

从典型房企在广西的土地储备情况来看，广西市场并未形成明显的壁垒，本地房企规模面临着外地大型房企的冲击，其中粤系房企大军表现最为明显。碧桂园、恒大、保利等企业表现突出。

其中碧桂园、恒大是广西最大的“地主”，其货值（不分权益）均超过800亿元，碧桂园略微领先，但两者差距并不大。本地房企方面，彰泰、荣和则土储相对充裕，整体货值总量能排进广西市场前十。

城市选择上，南宁是广西省市场容量最大的城市：2018年南宁商品房共成交1069亿元，2019年至今已经成交700亿元左右，预计全年成交量可达1500亿元左右。

从统计的典型企业来看，这些企业在南宁的土储货值已达到2262亿元，足以支持南宁市场一年以上的销售，考虑到仍有部分企业土地确权以及样本数量的原因，这一数字或许更大。

但并不影响趋势判断，即房企土储扎堆南宁，且产生了明显的断层现象：桂林土储货值仅有南宁的1/4左右，柳州货值则是南宁的1/5左右，位列土储货值第4、5名的梧州和北海土地储备货值均不足200亿元，市场体量不足南宁的十分之一。

典型房企在广西的土地储备大量扎堆于省会城市南宁，一方面说明南宁省会地位突出，核心吸引力显著，但另一方面也反映了广西各城市土储断层现象较为严峻的事实，部分土储存量较少的城市如防城港、贺州、来宾的土地储备总量不足50亿元，市场发展滞后。

将目光聚焦到房企囤地最多的3个城市来看，各城市企业土储格局稍有不同：总体呈现以10强房企为主，其他房企为辅的局面，且土储总量越高的城市，规模房企的优势就更明显。

南宁土储TOP5的企业以龙头房企为主，保利、万科、绿地、恒大均是10强房企，企业规模和实力强劲；合景泰富2018年大举进驻南宁，与市政府签订五年战略合作框架协议并快速拿地开工，企业已将南宁市场作为布局西南片区的重要站点。

而桂林、柳州这两个三四线城市土储来看，同样也较多土储集中在融创、恒大、碧桂园这样的大型规模房企身上，但本地房企如彰泰、云星同样底蕴深厚。

可以看出，规模房企进驻广西省还是主要将目光放在省会城市南宁，规模较弱房企或本土房企则可能由于拿地成本较低而优先选择三四线城市。

整体来看，碧桂园在广西市场“一马当先”，凭借深耕十年的全面布局，销售、土储均领跑其他企业，优势明显，加上自身规模庞大，短期龙头位置难以撼动。本土企业中彰泰异军突起，销售奋起直追之下土储也有保障。

此外，阳光城、金科等外来规模房企近两年在广西快速发展之下，以南宁为核心，土储优势将是其未来销售最大的底气和资本。

从目前的行业周期走势来看，三四线在经历了长达2年多的上涨后，随着棚改力度大幅缩减、需求被提前透支，支撑楼市上行的动力出现衰退，短期外销及返乡市场减弱，广西三四线城市市场成交规模或面临调整压力。

因此，从投资首选城市来看，省会南宁无疑是房企的首选。尤其是今年企业普遍采取回归二线的战略之下，各家房企的投资会更聚焦，尤其是南宁的五象新区，值得关注，目前万科、阳光城等多数土储均聚焦在该区域。